ЧЕНГАЕВ Максим Викторович: «РАЗБИРАЕМСЯ ВМЕСТЕ!»

– Я запутался в мораториях по ДДУ. Какой мораторий по ДДУ действует в 2024 году?

– За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установил финансовые санкции в виде неустойки (штрафа, пени), а также других мер ответственности.

Ответственность застройщика по ДДУ по закону

ФЗ о ДДУ предусматривает:

• в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5);
• в случае нарушения предусмотренного ДДУ срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6);
• в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по ДДУ сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ о ДДУ и договором ДДУ неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки;
• застройщик в случае расторжения договора (как при отказе участника от исполнения ДДУ, так и при расторжении ДДУ в судебном порядке) обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 9).

Мораторий на неустойку по ДДУ

22 марта 2024 года Правительство РФ опубликовало Постановление от 18.03.2024 № 326 о введении в 2024 году моратория на взыскание неустойки и иных санкций с застройщиков.

Согласно Постановлению период, исчисляемый с 18 марта 2024 г. по 31 декабря 2024 г. включительно, не включается:

• в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве;
• при определении размера убытков, предусмотренных ст. 10 ФЗ о ДДУ;
• при расчете процентов, подлежащих уплате участнику долевого строительства (ч. 2 и 6 ст. 9);
• при расчете неустойки (штраф, пени), иных финансовых санкций (ч. 9 ст. 4).

В период с 1 июля 2023 г. по 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по ДДУ исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г., равной 7,5%.

Что делать при наличии судебного решения исполнительного производства по ДДУ

В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику, если указанные требования содержатся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 18 марта 2024 г. до 31 декабря 2024 г., не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Т. е. по ранее вынесенным, но еще не исполненным судебным решениям застройщик получает отсрочку, а дольщики смогут получить компенсацию только после 31 декабря 2024 г. и только в том случае, если мораторий не будет продлен.

Периоды моратория по ДДУ

Предыдущий «ковидный» мораторий распространял свое действие на период с 29 марта 2022 г. по 31 декабря 2022 г. (Постановление Правительства РФ № 497 от 28.03.2022).

С 25 февраля до 31 декабря 2022 года включительно финансовые санкции по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), в отношении которых не применяются указанные выше особенности, исчислялись исходя из ключевой ставки ЦБ РФ на день исполнения обязательств, но не выше 9,5% годовых.

Постановление Правительства РФ от 30 сентября 2022 г. № 1732 продлило срок указанных мораториев по 30 июня 2023 г. включительно.

Текущий мораторий включает период, исчисляемый с 18 марта 2024 г. до 31 декабря 2024 г. включительно.

– Препятствует ли выделу долей детей в судебном порядке обременение в виде ипотеки?

– В пункте 11 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июня 2016 года, предусмотрено, что наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя, а в п. 1, 2 ст. 353 ГК РФ указано, что если предмет залога остался в общей собственности приобретателей имущества, то такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.

Однако реализация требований Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ не прекращает обязательство стороны по договору об ипотеке (залоге) земельного участка, а лишь позволяет учесть наличие прав иных членов семьи на недвижимое имущество, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Если вы хотите задать гражданско-правовые вопросы Максиму ЧЕНГАЕВУ, то можете позвонить к нам в редакцию по телефону 8 (40151) 3-12-82, мы обязательно их ему передадим. Ответы на свои вопросы вы сможете найти в ближайших выпусках «НВ»