Я продала квартиру, по условиям договора оплата должна производиться на следующий день после сдачи документов на госрегистрацию. Право собственности на покупателя зарегистрировано, а деньги он не отдает. Что делать?

СПРОСИТЕ У ЮРИСТА

– Данный вопрос можно решать только в суде. Раньше позиция судов была такая, что неоплата покупателем приобретенного имущества не является существенным нарушением договора и не должна приводить к расторжению договора и возврату имущества продавцу. Продавец имел право в судебном порядке взыскать удерживаемую покупателем цену договора и дополнительно проценты. Такой подход не позволял рассчитывать обманутому продавцу вернуть все в исходное положение. В 2017 году позиция Верховного Суда РФ в этом вопросе изменилась, в связи с чем судебная практика тоже начала меняться. Верховный Суд указал, что лишение продавца вообще какой-либо суммы за проданное имущество (за квартиру), на которую он рассчитывал при заключении договора, является существенным нарушением договора купли-продажи. Если договор расторгается, продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества. Аналогичная позиция была высказана Верховным Судом и в 2018 году. Таким образом, очевидный вывод, который можно сделать из существующей на сегодня судебной практики, состоит в следующем: если покупатель не заплатил всю цену (или основную ее часть) и явно не собирается этого делать в будущем, то данные действия покупателя будут рассматриваться судом как существенное нарушение договора, а это влечет расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку неисполненный договор утрачивает для продавца всякий смысл. Бывают и другие промежуточные варианты. Например, покупатель не может заплатить в срок, но обещает погасить долг через месяц (полгода, год). Или он уплатил какую-то часть цены, но задерживает платеж оставшихся 10% (30%, 40%). В каждом из таких промежуточных случаев суд должен по существу разобраться и оценить, насколько конкретная неуплата была существенной для продавца. Исходя из сделанного вывода, суд либо расторгнет договор и обяжет покупателя вернуть квартиру продавцу, либо оставит договор в силе, оставляя товар (квартиру) покупателю, но взыскав с него недоплаченную сумму по договору и проценты.