Максим ЧЕНГАЕВ: «Разбираемся в спорных вопросах недвижимости»

ЗНАЙ СВОИ ПРАВА


– Как соблюсти преимущественное право на покупку второго собственника квартиры (у него ½ доли в квартире)?

– Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее совладельцам. Причем на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.

В предложении нужно указать все основные условия сделки. Закон не перечисляет, какие конкретно, поэтому лучше предусмотреть описание самой доли, цену и все условия сделки, которые для вас важны: сроки оплаты, порядок расчета, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства.

Обычно предложение передают одним из этих способов:

• Лично под роспись. Так делают, если у собственников хорошие отношения.
• По почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако до соседа такое письмо может не дойти – как случайно, так и намеренно.
• Телеграммой. Это самый быстрый способ, но телеграмму собственник тоже может не получить.
• Через нотариуса. Самый надежный вариант.

Получивший предложение о покупке доли собственник должен отреагировать на него в течение месяца – принять или отклонить. Свои условия выдвигать нельзя – это будет считаться отказом от сделки.

Если владелец доли никак не отреагирует на предложение в течение месяца после его получения (фактического или по почте), это считается отказом от него.

Если сособственник согласился выкупить долю, то в течение оговоренного в предложении срока вы должны будете продать свою долю ему.

– Что такое микродоля в квартире?

– С 1 сентября 2022 года жилые помещения (квартиры, дома) запрещено дробить на микродоли.

До недавнего времени закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности. В результате можно было купить квадратный метр или даже его половину. На онлайн-витринах недвижимости можно было встретить объявления «Продам 1/10 в квартире, 1/12 или даже 1/100 в квартире».

Закон устанавливает предельно допустимый минимальный размер доли. Теперь запрещается дробить жилье, если в результате на человека придется меньше 6 кв. м.

Исключением являются ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием маткапитала или в случае приватизации.

Поскольку обратной силы закон не имеет, он будет распространяться только на правоотношения, которые возникнут после 1 сентября 2022 года. Сделки, которые совершены до вступления в силу нового закона, действительны (ст. 4 ГК РФ).

– В чем изменился раздел общего имущества супругов после 1 сентября 2022 года?

– 1 сентября 2022 г. вступили в силу два важных изменения в Семейный кодекс РФ, касающиеся имущественных отношений супругов (Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 310-ФЗ). Оба они направлены на то, чтобы помочь как можно быстрее и безболезненнее поделить активы после развода, избежав лишних судебных тяжб.

В частности, до 1 сентября 2022 г. супруг мог требовать признать сделку по распоряжению общим совместным имуществом недействительной, если он не выдавал нотариально удостоверенного согласия на ее совершение другим супругом.

Это правило подрывало стабильность гражданского оборота, поскольку затрагивало значительное количество сделок, в частности:

• сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат госрегистрации (например, сделка по продаже недвижимости или по распоряжению правами требования, вытекающими из договоров долевого участия в строительстве);
• сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма или подлежащие обязательной госрегистрации (например, сделка по продаже доли в уставном капитале ООО).
  

При этом добросовестность участников сделки не была юридически значимым обстоятельством: для оспаривания сделки супругу было достаточно указать, что он не давал на нее нотариального согласия. 

Чтобы сбалансировать интересы сторон, в 2021 г. Конституционный Суд РФ отметил, что иск бывшего супруга о признании такой сделки недействительной не всегда безусловно удовлетворяется. Так, надо учесть добросовестность участника сделки, который за деньги приобрел имущество, полагаясь на данные ЕГРН, а также посмотреть на поведение экссупруга, который не проконтролировал вовремя статус общего имущества и оформление его права собственности на него.

В связи с вышеизложенным, Законодатель внес изменения в ст. 35 Семейного кодекса, дополнив ее ссылкой на необходимость применения правил ст. 173.1 ГК РФ. Это означает, что другое лицо знало или должно было знать об отсутствии такого согласия. Тогда сделка, совершенная без согласия супруга, может быть признана недействительной. Срок исковой давности остался прежним – в течение года со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о ее совершении.

Также в ряде случаев при разделе совместно нажитого имущества супругов суд мог поделить имущество не поровну, а в других пропорциях (ст. 39 Семейного кодекса). До 1 сентября 2022 г. это было возможно, если один из супругов расходовал общее имущество «в ущерб интересам семьи». Но эта категория была оценочной и неопределенной.

С 1 сентября вступили в силу поправки, уточняющие, что такое «недобросовестные действия». К ним относятся действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, – например, совершение сделки по отчуждению общего имущества без необходимого согласия на невыгодных условиях.