Как провести общее собрание жильцов?

Общее собрание - высший и единственный орган управления многоквартирным домом. Собственники могут управлять своим домом сами (непосредственное управление), а могут передать часть обязанностей по управлению, например управляющей компании или ТСЖ. Общее собрание собственников всегда проводится отдельно для каждого дома, даже если дом входит в многодомовое ТСЖ. Оно бывает первичным, годовым (обязательным) и внеочередным (по потребности).

Годовое собрание теперь проводится в единые сроки - во втором квартале года, следующего за отчетным. Внеочередное - в любое время. Инициатором общего собрания теперь смогут быть не только собственники, но и управляющая компания, а также если речь идет о выборе управляющей компании - муниципалитет.

Важно понимать, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - это не просто встреча его жителей для обсуждения проблемы, выработки решения и подписания протокола всеми присутствующими. Хотя, конечно, такие встречи очень важны и необходимы для подготовки самого собрания. Нередко правильное решение собственников (например по выбору другой УК) оспаривается и признается недействительным, потому что люди не смогли правильно провести собрание и оформить документы.

Чтобы избежать этого, важно соблюдать формальные требования. Задача эта не из легких. Поэтому новые изменения в Жилищный кодекс предусматривают стандартные, единые для всех требования к проведению общего собрания и оформлению документов. В ближайшее время Минстрой России должен такие требования разработать. Пока таких требований нет, важно учитывать следующее:

Повестка собрания. Повестку предлагает инициатор, и она не может меняться во время самого собрания.

Участники голосования - только собственники. Поэтому до начала нужно подготовить реестр всех собственников с указанием доли голосов каждого. Она считается как доля площади, принадлежащей собственнику, к общей площади всех квартир. Если в доме есть офисы или магазины, их площадь тоже включается в расчет, а их собственники имеют соответствующее количество процентов голосов. Например, общая площадь всех квартир - четыре тысячи кв. м. Собственнику принадлежит половина приватизированной квартиры, площадь которой равна 80 кв. м. Делим восемьдесят пополам, а результат - сорок - делим на четыре тысячи и умножаем на сто процентов. Результат: у данного собственника один процент из ста при голосовании. Если его мнение совпадает с мнением второго собственника в этой квартире, у них уже два процента. Поскольку все вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, в той или иной мере касаются финансов, при голосовании важен голос каждого! Обязательно сделайте сами реестр собственников, пусть совет дома ведет его и следит за его актуальностью перед каждым собранием. И обязательно участвуйте в собрании, иначе вашим кошельком распорядятся другие, без учета вашего мнения.

Кворум при голосовании - это количество голосов, достаточное для начала работы собрания, то есть более пятидесяти процентов голосов. Если кворума нет, то составляется протокол об отсутствии кворума и о том, что собрание не состоялось.

Голосование на общем собрании - главный момент собрания. Поскольку принятое общим собранием собственников решение, как правило, ведет к финансовым последствиям для многих людей, очень важно соблюсти формальные требования к проведению собрания и процессу голосования. Высока вероятность того, что кто-то попытается оспорить правомерность решений, которые ему не нравятся.

Протокол общего собрания оформляется в десятидневный срок и должен иметь указание на дату и место проведения, включать повестку дня, кворум, отражать результаты голосования по каждому вопросу повестки, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался», в процентах. По каждому вопросу должна быть ведомость голосования с подписями голосовавших или с приложением бюллетеней голосования, тоже с подписями. Итоги голосования подводятся счетной комиссией, которая избирается собранием. Протокол должен храниться в месте, которое определяют решением собственников. О результатах голосования следует уведомить всех собственников. Протокол должен быть оформлен аккуратно и разборчиво, иметь указание на дату и место проведения, включать повестку дня, кворум.

И еще одно изменение, не касающееся напрямую проведения общего собрания, но крайне важное для всех, кто пользуется водой, теплом электричеством и другими коммунальными ресурсами, внесено Федеральным законом от 29.06.2015 г. № 176-ФЗ. Теперь за некачественную коммунальную услугу или неверное начисление за нее будут взиматься штрафы в пользу потребителя. Изменение вступит в силу через 180 дней с даты принятия закона.